【2025年置業指南】首次買樓必讀！5大重點助你避開陷阱，安心上車！

對很多香港人或移民家庭來說，擁有屬於自己的一間屋，是人生的重要里程碑。不過，首次置業往往會遇到許多疑問和挑戰——不論你是在溫哥華、多倫多，還是香港置業，缺乏經驗很容易中伏。

如果你正準備首次買樓，這篇文章將為你詳細分析5大關鍵注意事項，助你從選樓、申請按揭、做樓價估值到交樓流程，一步步踏實買到心儀的物業！

一、首次置業預算與負擔能力評估 — 唔好只睇銀行批到幾多

很多人買樓最關心：「銀行會批幾多？我最多可以借幾多？」但其實，你能借幾多並不等於你應該借幾多。作為首次置業預算的一部分，你應該先了解自己真正可負擔的供款水平，而唔係一味追求最大按揭額度。

✅ 建議做法：

• 先計自己的「每月可負擔供款」，一般建議佔你家庭每月淨收入的 30–35%以內。

• 留意 加拿大按揭壓力測試（Stress Test），即使銀行利率低，你仍要通過較高的模擬利率還款能力測試。這項制度主要係確保借款人即使面對利率上升，仍然有能力供樓。

• 除咗樓價之外，你嘅買樓開支預算仲應包括一系列額外雜費。首次置業者經常忽略這些成本，結果收樓前才發現資金不足，導致壓力爆煲。：物業稅（Property Tax）、水電煤、管理費（Strata Fee）、保險、維修基金等等。

二、申請按揭前要做足準備 — 唔好買完先發現唔批loan！

按揭貸款批核係買樓過程中至關重要一環。好多首次置業者誤以為出咗 offer 就萬事妥當，結果在未申請按揭預先批核（Mortgage Pre-approval）之前就急於落 offer，最後卻發現批唔到貸款，損失按金，甚至惹上法律糾紛。

✅ 建議做法：

• 預早3–6個月整理財務紀錄，包括收入證明、稅單、信用報告等，為整個按揭預先批核流程做好準備。

• 申請按揭預先批核，了解自己實際可借金額、利率範圍及銀行對你信用狀況的評估。這不單止提升你出價時的競爭力，亦能讓你更安心計劃購買哪一類物業。

• 了解如何提高按揭批核機會：例如減少信用卡負債、避免頻繁查詢信用紀錄、保持穩定收入來源等，都有助提高銀行對你的信心。

• 注意信用評級影響按揭條件：若你信用分數偏低（如低於680），可能要面對較高利率，甚至被主流銀行拒批。定期查看及改善個人信用評分，對申請按揭非常重要。

三、選樓要理性 — 地點、樓齡、潛力要全面睇

對於首次買家而言，選擇合適的物業比一味追求最平或最貴更為重要。唔係貴就代表好，也唔係平就一定抵，關鍵在於是否真正適合你的生活需要同埋財務狀況。

根據本地多位地產經紀嘅買樓選址建議，以下幾個因素值得特別留意：

✅ 選樓建議考慮因素：

• 地點便利性：首選係交通方便嘅地段，如靠近 SkyTrain、主要巴士路線、學校、超市或社區中心。根據過往成交數據分析，地段對物業保值同升值影響最大，尤其是家長買家更會考慮「校網效應」。

• 樓齡與保養狀況：如果你考慮買二手樓，樓齡超過20年以上的物業要特別留意保養情況，例如有冇做過屋頂或水喉電力系統維修。舊樓雖然有時樓價相對吸引，但日後維修開支可能更高。

• 物業類型與管理費：常見選擇包括Strata公寓與Freehold物業。Strata（即分層管理大廈）通常有共享設施如健身室或會所，但管理費較高，亦要接受屋苑規章；Freehold獨立屋則擁有更多自主權，但需要自行處理維修與保險問題。了解Strata和Freehold分別，有助你揀啱合適類型。

• 潛在升值能力：選區時除咗睇樓價外，亦要睇社區發展潛力，包括區內有冇大型建設項目（如新鐵路線、商場、學校）、人口增長趨勢等。近年不少買家都會搜尋溫哥華買樓地區比較相關資訊，了解唔同地區租金回報、升值潛力及生活機能。

四、買樓程序與時間線——唔想甩漏？記住呢個流程表

買樓唔係即日事，整個過程牽涉大量文件、財務安排與時間配合，特別係首次置業者，更要清楚知道每一步要做啲咩。由揀樓、落 offer、交按金、做估價、律師處理過戶，到收樓入伙，整個加拿大買樓流程一般需時約 1–3 個月，甚至更長。

唔少新手買家都會問：「買樓要幾耐時間？」「邊一步最容易出錯？」其實只要清楚以下首次置業步驟流程，配合專業地產經紀同按揭顧問，買樓一樣可以好順利。

✅ 一般流程如下：

1. 了解預算及申請按揭預先批核（Mortgage Pre-approval）→ 確保自己有足夠財務條件，避免日後無法批按揭。

2. 睇樓、比較地區與物業類型 → 可參考不同社區資料，視乎你係重學區、交通便利、升值潛力，還是樓價可負擔性。

3. 找地產經紀落 Offer → 一個有經驗的地產經紀會幫你爭取最好條件，包括價錢、成交期、保護條款等。

4. 談判後接受 Offer（含 Subject Clause） → 常見的 Subject 包括按揭批核、屋況檢查、估價、律師文件查核等。

5. 做屋況檢查（Home Inspection）與估價（Appraisal） → 了解樓宇有冇潛在維修問題，亦可用作同銀行確定按揭額度。

6. Subject Removal（解除條件）與支付按金 → 一旦解除條件，就要支付第二期按金，買賣就正式成立。

7. 找律師處理過戶（Conveyancing）與房屋保險安排 → 律師會準備過戶文件，同時處理貸款與稅項。

8. 收樓當日辦理交接與入伙 → 準備好水電轉戶、郵件轉址、新屋檢查等程序。

五、避免中伏與隱藏成本——唔好以為淨係交樓價就夠

對於首次置業人士嚟講，最大誤解之一就係：「有樓價首期＋銀行批咗按揭就買得起樓！」但事實係，除咗樓價之外，仲有一大堆買樓隱藏成本，如果事前冇做好預算規劃，好容易出現資金周轉困難。

以下係買樓常見但容易被忽略嘅開支：

⚠️ 常見隱藏開支：

• 律師費（Legal Fees）：處理買賣合約、按揭文件及過戶手續，通常約 $1000–2000。

• 房屋保險（Home Insurance）：銀行批出按揭前，必須購買保險，視乎地區、物業類型及保額而定。

• 屋況檢查費（Home Inspection Fee）：建議所有買家都進行，約 $400–600，可避免買入後才發現結構或設施問題。

• 估價費（Appraisal Fee）：銀行批出按揭前會要求第三方對物業進行估價，費用約 $300–500。

• 土地轉讓稅（Land Transfer Tax）：根據樓價及地區收費。例如喺卑詩省（BC），若樓價超過特定門檻，稅率亦會提高。幸好，政府設有Land Transfer Tax 豁免計劃，符合資格的首次置業者可申請豁免，節省一筆開支。

• 裝修與基本家電費：部分樓盤交樓時冇電器、燈具或窗簾，新買家需自行添置及安裝。

✅ 貼士：

• 預留樓價以外 至少5% 資金 作為額外雜費，包括上述各項費用及其他突發支出。

• 查清楚你是否符合首次置業政府資助或退稅優惠條件，例如：

• 首次置業者稅務抵免（First-Time Home Buyers' Tax Credit）

• 免稅儲蓄帳戶（First Home Savings Account）

• Land Transfer Tax 部分或全額豁免

• 如果買入 Strata 物業，記得查閱屋苑近期財務報告，了解有無潛在大維修計劃或管理費即將上調情況。

小結：買樓唔只係金錢決定，更係一場知識與心理準備戰

買樓係人生重大決定之一，特別是對於首次置業者，更加需要做足功課、計清楚每一步。有經驗的地產經紀與按揭顧問，可以幫你避開好多陷阱。

記住：你買唔買得起一層樓，不止在於你銀行戶口有幾多錢，而係你有冇真正了解風險、流程與持續負擔能力。

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✍️ 作者簡介：

Keita Yuen（原家俊）

何欣卓地產團隊市場部經理，專注追蹤大溫地產市場動態。擁有多年地產及數位行銷經驗，曾策劃多場首次置業講座及市場分析影片，致力用最通俗易明的語言，為買家們提供實用置業建議。